Щорічно у жовтні в Україні відзначають День рієлтора — професійне свято фахівців, які виступають мостом між покупцями, продавцями, орендодавцями та орендарями нерухомості. Професійний посередник здатен зберегти клієнту чимало часу, нервів і коштів, а головне — зробити фінансову та юридичну сторону угоди максимально безпечною. Однак знайти справжнього фахівця, якому можна беззастережно довірити вирішення житлового питання, буває непросто. За різними оцінками аналітиків, в Україні сьогодні працюють від 45 до 80 тисяч рієлторів. Водночас досвідчених спеціалістів, які суворо дотримуються професійних стандартів, маюють відповідну освіту та працюють легально, значно менше.

Щоб глибше зрозуміти, за якими правилами сьогодні живе ринок нерухомості в Кам’янському, як змінилися запити містян та на що зважати при виборі спеціаліста, журналісти поспілкувалися з керівниками та фахівцями провідних міських агенцій — "Алея нерухомості" та "Аурум".

Законодавчий вакуум та нові правила гри: законопроєкт № 16145

Діяльність рієлторів цієї осені опинилася в центрі підвищеної уваги суспільства та законодавців. 13 жовтня у Верховній Раді України було зареєстровано законопроєкт № 16145. Його головна мета — нарешті вивести з "тіні" та комплексно врегулювати сферу надання посередницьких послуг на ринку нерухомості, а також суттєво посилити захист прав споживачів.

Річ у тім, що в Україні досі немає єдиного спеціального закону, який детально визначав би статус рієлтора, його обов’язки та чітку відповідальність перед клієнтом. Нова ініціатива передбачає введення обов’язкових професійних вимог до фахівців: проходження спеціальної підготовки, складання кваліфікованого іспиту, отримання офіційного свідоцтва та обов’язкове членство в профільній Українській спілці фахівців з нерухомості.

Поки документ чекає на розгляд, мешканці Кам’янського продовжують активно звертатися до місцевих агенцій. В умовах відсутності державних фільтрів орієнтиром для клієнтів стає наявність у фахівця сертифікатів від авторитетних громадських об’єднань, таких як Асоціація фахівців з нерухомості України (АФНУ) чи Спілка фахівців з нерухомого майна України (СФНМУ).

Чому містяни обирають професіоналів: безпека, час і локальна експертиза

Опитування жителів Кам’янського свідчить, що більшість людей звертаються до рієлторів задля власної безпеки та економії дорогоцінного часу. Люди відверто зізнаються, що перевірка документів, підготовка договорів та ризик натрапити на шахраїв лякають їх найбільше.

Окрім суто юридичної сторони, величезне значення має локальний досвід. Місцевий рієлтор володіє вичерпною інформацією про кожен район та навіть конкретний будинок. Фахівець заздалегідь знає про "слабкі місця" об’єкта — стан покрівлі, підвальних приміщень, наявність тріщин чи проблем із комунікаціями. Всі ці фактори безпосередньо впливають як на підсумкову вартість житла, так і на комфорт подальшого проживання.

Як підкреслює Олена Лега, керівниця агенції нерухомості "THE ALLEY realty" та голова комітету з навчання Асоціації фахівців з нерухомості України, базовим фундаментом для рієлтора є юридична обізнаність. Клієнти зазвичай не підковані в тонкощах законодавства, тому фахівець повинен не просто дивитися на документи, а вміти професійно їх аналізувати, виявляти приховані ризики та роз’яснювати кожну деталь власникові чи покупцеві.

Технологія роботи та переговори: як формується реальна ціна

Робота кваліфікованого рієлтора полягає не лише в показі квартири. Насправді це комплексний процес так званого "закритого циклу". Звернувшись до агенції, власник може делегувати процес продажу повністю: від передачі ключів та проведення якісної рекламної кампанії до організації показів, ведення складних перемовин і укладення попереднього договору.

Окремим викликом є формування об’єктивної вартості житла. Часто продавці орієнтуються на власні емоції, вважаючи своє помешкання унікальним, або дивляться на завищені ціни в оголошеннях на онлайн-майданчиках. Досвідчений рієлтор формує реальну оцінку об’єкта на основі бази аналізу вже реально проданих аналогічних квартир, а не тих, що роками "висять" в інтернеті.

Для пошуку покупців чи орендодавців сучасні фахівці використовують не лише розклеювання оголошень, соціальні мережі чи OLX, а й професійні партнерські платформи. Зокрема, мультилістингова система СЕТ АФНУ дозволяє агентам з усієї країни обмінюватися пропозиціями та спільно реалізовувати об’єкти в найкоротші терміни.

Виклики ринку Кам’янського: ВПО, автономне опалення та дистанційні угоди

Сьогодні на ринок нерухомості Кам’янського сильно впливають загальнонаціональні тенденції та воєнний стан. Серед ключових факторів — міграція внутрішньо переміщених осіб, коливання цін та наближення зимового періоду.

Андрій Марченко, керівник агенції нерухомості "Аурум" та голова Відокремленого підрозділу Спілки фахівців з нерухомого майна України у м. Кам’янське, зазначає, що сучасні покупці стали значно вимогливішими. Наразі найбільшим попитом користується житло з автономним опаленням, якісним утепленням, виконаним ремонтом та надійним електропостачанням. За такі характеристики люди готові доплачувати.

Також з’явився новий формат угод — дистанційне оформлення, коли одна зі сторін (покупець або продавець) перебуває за кордоном і передає повноваження за нотаріальною довіреністю. Це вимагає від рієлтора та нотаріуса підвищеної уважності до кожного юридичного нюансу.

Збіглася експертна думка й щодо оренди житла, попит на яку залишається стабільно високим. Вартість оренди більш-менш комфортного житла в Кам’янському стартує від 5000 гривень. Хоча юридична формальність при оренді дещо простіша, ніж при купівлі-продажу, підписання чіткого договору оренди між сторонами є обов’язковим для захисту прав обох сторін.

Специфіка комісійних та довіра як головна цінність

Суттєвим питанням для клієнтів залишається оплата послуг. У Кам’янському історично склалася практика, коли комісійну винагороду агенції (яка зазвичай становить близько 5% від остаточної вартості об’єкта) сплачує покупець або орендар. Водночас новий законопроєкт № 16145 пропонує змінити цей підхід, встановивши, що комісію має сплачувати замовник послуги — тобто той, хто безпосередньо наймає рієлтора для продажу чи здачі майна. Самі фахівці називають таку модель європейською та абсолютно логічною.

Підсумовуючи, експерти наголошують: робота з нерухомістю — це не просто посередництво, а складна діяльність, що поєднує юридичні знання, економічний аналіз, психологію та високу відповідальність. А головним капіталом справжнього рієлтора завжди залишається репутація та довіра клієнтів.